สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2568 และแนวโน้มปี 2569
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2568 และแนวโน้มปี 2569” พบว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ชะลอตัวทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เช่นเดียวกับด้านอุปทานที่ปรับตัวลดลง ทั้งใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน สะท้อนให้เห็นถึงการระมัดระวังของผู้ประกอบการต่อการเปิดขายโครงการใหม่
อย่างไรก็ตามหากพิจารณารายไตรมาส (QoQ) พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวดีขึ้นทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า
ส่วนหนึ่งเป็นผลแรงหนุนของมาตรการรัฐ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือประเภท
ร้อยละ 0.01 รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทุกระดับราคา นอกจากนี้ ในช่วงท้ายปี ตลาดยังได้รับแรงส่งเพิ่มเติมจากมาตรการ Quick Big Win ของรัฐบาล ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้นถึงปานกลาง และช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายละเอียด ดังนี้
1.สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัย
1.1 ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน กรุงเทพฯ – ปริมณฑล
ไตรมาส 4 ปี 2568 ที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีจำนวน 4,306 หน่วย ลดลงร้อยละ -2.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จากจำนวนใบอนุญาตจัดสรรทั้งหมด พบว่า บ้านเดี่ยวได้รับใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด 1,837 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.7 และพบว่าประเภทที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น ได้แก่ บ้านแฝดร้อยละ 72.4 บ้านเดี่ยวร้อยละ 20.9 และที่ดินจัดสรรเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ร้อยละ 1.0 ส่วนประเภทที่ลดลง ได้แก่ อาคารพาณิชย์ลดลงถึงร้อยละ -90.6 และทาวน์เฮ้าส์ลดลงร้อยละ -21.1 (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 1 และตารางที่ 1) ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2568 มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน จำนวน 19,802 หน่วย ลดลงร้อยละ –47.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และพบว่า ทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนมากที่สุด คือ 8,705 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.0 รองลงมาได้แก่ บ้านเดี่ยว มีจำนวน 8,082 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.8 เมื่อพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า กรุงเทพมหานคร มีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด 7,181 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 36.3 รองลงมา ได้แก่ สมุทรปราการ มีจำนวน 6,584 หน่วย ร้อยละ 33.2 และพบว่า ทุกจังหวัดมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยลดลง ขณะที่นครปฐมและนนทบุรี ไม่มีโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2568
1.2 ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ – ปริมณฑล
ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ทั้งประเภทบ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านในโครงการจัดสรร และอาคารชุด ประมาณ 9,253 หน่วย ลดลงร้อยละ -31.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน
ของปีก่อน (YoY) โดยแบ่งออกเป็นแนวราบ 8,321 หน่วย ลดลงร้อยละ -7.7 ขณะที่อาคารชุดมีจำนวนประมาณ
932 หน่วย ลดลงถึงร้อยละ -79.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) (รายละเอียดตามแผนภูมิที่ 2) ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2568 มีใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ประมาณ 61,304 หน่วย
ลดลงร้อยละ –12.5 โดยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 32,357 หน่วย ลดลงร้อยละ –24.4 และเป็นอาคารชุด 28,947 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) หากพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า มีเพียงกรุงเทพมหานคร ที่มีใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.1 และเมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงทุกจังหวัด โดยปทุมธานี ลดลงมากที่สุดร้อยละ –35.6 ส่วนอาคารชุด พบว่า มีเพียงกรุงเทพมหานคร และสมุทรปราการ ที่ได้รับใบอนุญาตเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 และร้อยละ 1.8 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) อย่างไรก็ตาม สมุทรสาครเป็นเพียงจังหวัดเดียวที่ไม่มีจำนวนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดในปี 2568
1.3 โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวนหน่วยในผังรวม 6,162 หน่วย ลดลงร้อยละ –64.1
และมีมูลค่าโครงการรวม 47,673 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –65.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
ซึ่งมีที่อยู่อาศัยการเปิดขายใหม่จำนวน 17,151 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 137,523 ล้านบาท (รายละเอียด
ตามแผนภูมิที่ 3 และ 4) ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2568 มีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนรวม
252 โครงการ ลดลงร้อยละ –30.0 มีจำนวนหน่วยในผังรวม 32,887 หน่วย ลดลงร้อยละ –47.2 และมีมูลค่าโครงการรวม 253,720 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –49.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เมื่อพิจารณาแยกตามประเภท พบว่า บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ มีจำนวนหน่วยในผังรวม 13,890 หน่วย ลดลงร้อยละ –57.2 มูลค่ารวม 151,097 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –54.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนโครงการอาคารชุด มีจำนวนหน่วยในผังรวม 18,997 หน่วย ลดลงร้อยละ –36.3 มูลค่ารวม 102,623 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –37.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
1.4 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวน 17,796 หน่วย ลดลงร้อยละ –25.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ (นับรวมบ้านจัดสรรและบ้านที่ประชาชนสร้างเอง) จำนวน 8,808 หน่วย และเป็นอาคารชุด จำนวน 8,988 หน่วย ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ พบว่า เกือบทุกประเภทมีจำนวนลดลงยกเว้นบ้านแฝดที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 90.5
ภาพรวมทั้งปี 2568 มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ จำนวน 72,584 หน่วย ลดลงร้อยละ –25.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีจำนวน 97,284 หน่วย โดยเป็นผลมาจากการลดลงของแนวราบ (นับรวมบ้านจัดสรรและบ้านที่ประชาชนสร้างเอง) ร้อยละ -27.9 และอาคารชุดร้อยละ –22.7 หากพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ลดลงทุกจังหวัด โดยปทุมธานี ลดลงมากที่สุดร้อยละ –41.8 และมีเพียงนครปฐมที่มีอาคารชุดสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 112.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ทั้งนี้สมุทรสาครไม่มีอาคารชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนในปี 2568
2.สถานการณ์ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัย
2.1 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
ในไตรมาส 4 ปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑลรวม 41,848 หน่วย มีมูลค่า 143,774 ล้านบาท โดยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ –13.0 และร้อยละ –12.7 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ในจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด พบว่า เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 20,834 หน่วย มูลค่า 89,902 ล้านบาท และเป็นอาคารชุด จำนวน 21,014 หน่วย มูลค่า 53,872 ล้านบาท
ภาพรวมทั้งปี 2568 พบว่า มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลรวมทั้งสิ้น 147,347 หน่วย ลดลงร้อยละ -13.9 เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยการโอนอาคารชุดมีจำนวน 71,718 หน่วย ลดลงร้อยละ -16.4 ส่วนการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวน 75,629 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.4 ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 499,157 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -15.8 โดยมูลค่าการโอนอาคารชุดมีจำนวน 177,058 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -22.2 ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ มีมูลค่าการโอนอยู่ที่ 322,099 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -11.8 โดยภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทุกประเภท และทุกระดับราคา ยกเว้นอาคารชุดในระดับราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้นทั้งหน่วยและมีมูลค่าร้อยละ 5.4 และร้อยละ 4.3 ตามลำดับ และพบว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ (หรือที่อยู่อาศัยที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน 67,297 หน่วย ลดลงร้อยละ –17.5 และมีมูลค่า 310,216 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –17.8 ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง(ที่อยู่อาศัยที่โอนจากบุคคลธรรมดา) มีจำนวน 80,050 หน่วย ลดลงร้อยละ –10.6 และมีมูลค่า 188,941 ล้านบาท ลดลงร้อยละ –12.3 ทำให้สัดส่วนจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ต่อที่อยู่อาศัยมือสอง ในปี 2568 เท่ากับ 46 : 54 ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วน 62 : 38
เมื่อพิจารณาเป็นรายจังหวัด พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพมหานครมากที่สุด 75,852 หน่วย มีมูลค่า 308,975 ล้านบาท และพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง
ทุกจังหวัด โดยปทุมธานีมีหน่วยการลดลงมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ –21.5 และร้อยละ –20.5 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
สำหรับแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร – ปริมณฑล ปี 2569 คาดว่า จะมีจำนวนประมาณ 153,462 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.2 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ 137,261 – 177,527 หน่วย โดยจะมีการเปลี่ยนระหว่างร้อยละ -6.8 ถึงร้อยละ 20.5 เมื่อเทียบกับปี 2568 ซึ่งมีจำนวน 147,347 หน่วย และคาดว่า
จะมีมูลค่า 513,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.8 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ 508,473 – 539,215 ล้านบาท
โดยจะมีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ 1.9 ถึงร้อยละ 8.0 เมื่อเทียบกับปี 2568 ที่มีมูลค่า 499,157 ล้านบาท #ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ #ธนาคารอาคารสงเคราะห์ #15เมษายน #น้ำมันดีเซล #นายกรัฐมนตรี #REIC #ธอส
#14เมษายน #14 เมษายนวันครอบครัว
